Derzeit bekommen viele Mieterinnen und Mieter ihre Betriebskosten-Abrechnungen. Neben gestiegenen Verbräuchen durch Lockdown und Homeoffice können auch versteckte unzulässige Posten zur Kostenfalle werden.
Juni und Juli sind die Monate der Betriebskosten-Abrechnungen. Freude kommt auf, wenn es ein Guthaben gibt, und Enttäuschung, sollte es zu einer Nachzahlung kommen. Das ist allerdings nicht ganz richtig. Rechnerisch hat die Mieterin/der Mieter während dem Jahr bei einer Rückzahlung zu viel bezahlt, und bei einer Nachforderung wurde über das Abrechnungsjahr zu wenig verrechnet. Unter dem Strich muss bei der Abrechnung so oder so eine Null herauskommen, denn der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten eins zu eins weiterzugeben. Das „Vortragen des Guthabens“ in das nächste Jahr ist hingegen unzulässig.
Was darf in die Betriebskosten?
Das ist wahrscheinlich die Gretchenfrage der Betriebskosten-Abrechnung.[1] Wichtig ist dabei, zu beachten, dass nur jene Kosten in der Abrechnung angeführt werden, die sich tatsächlich in diesem Ratgeber und Mietrechtsgesetz wiederfinden. Nur weil es in den vorherigen Abrechnungen oder „immer schon so war“, heißt das nicht, dass es Rechtens ist. Kosten, die nicht in die Betriebskosten gehören, sind von der Hausinhabung (dem Vermieter) zu tragen und führen zu keiner Erhöhung der Betriebskosten oder des Mietzinses. Nachzuvollziehen ist das durch eine Einsichtnahme in die Belege (muss bei der Hausinhabung oder Hausverwaltung aufliegen) und das Anfordern einer „Langfassung“ der Betriebskosten-Abrechnung. Dadurch kann sich herausstellen, dass beispielsweise bei der Dachrinnenreinigung auch gleich die Reparatur des Daches mitverrechnet wurde. Hierbei ist nur die Reinigung in die Betriebskosten zu nehmen, die Reparatur muss die Hausinhabung begleichen. Selbiges gilt bei Gärtner-Rechnungen, wenn Beispielsweise eine neue Bepflanzung „dabei ist“.
Nach der Abrechnung ist vor der Abrechnung
Wie schon zuvor erwähnt, muss es jedes Jahr eine Abrechnung der Betriebskosten der Wohnung geben. Bei dieser wird der vorgeschriebene Betrag den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt und der Fehlbetrag eingehoben oder das Guthaben ausgeschüttet. Gleichzeitig wird der neue Betrag für die Betriebskosten ermittelt, in der Regel angepasst an die Inflation. Es kann auch zu einer Senkung oder Erhöhung kommen, allerdings nur bis zu 10 Prozent, wenn sich beispielsweise bestehende Verträge mit Versicherungen, Reinigungsfirmen usw. ändern. Einsprüche können beispielsweise in Wien bei der MA 50 gestellt werden (auch gegen zu hohe Mieten). Die Höhe des Mietzinses bleibt durch die Betriebskosten-Abrechnung unberührt. Dieser kann sich nur durch einen Anstieg der Wertsicherung erhöhen. Dafür gibt es zwei Fälle: die freie Vereinbarung und den Richtwert. Beides ist im Mietvertrag geregelt und zu finden.
Die „freie Vereinbarung“ wird von der Statistik Austria ermittelt,[2] auf Basis der aktuellen Inflation und der Richtwert in den Bundesgesetzblättern verlautbart.
Betriebskosten zu hoch
Aus dem Bauchgefühl scheinen die Betriebskosten zu hoch zu sein. Und dieser Eindruck ist oftmals richtig. Das kann daran liegen, dass sich zum einen Positionen in den Betriebskosten befinden, die gar nicht dazu gehören (Reparaturen, Sonderleistungen etc.), oder der Aufteilungsschlüssel falsch ist. Nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) ist der Anteil des einzelnen Mieters/Mieterin abhängig von seiner oder ihrer Nutzfläche der Wohnung. Wird bei der Erstellung der Abrechnung eine zu große Fläche herangezogen, fallen die Betriebskosten zu hoch aus. Da hilft es schon mal, selbst Hand anzulegen und die eigenen vier Wände nochmals auszumessen und im Zweifelsfall den Plan bei der Hausinhabung oder ‑verwaltung anzufordern, welcher die Größe festlegt.
[1] Eine Aufstellung findet sich unter: https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/miete/Betriebskosten.html
[2] Nachzurechnen bei Statistik Austia hier: https://www.statistik.at/Indexrechner/. Da war die letzte Erhöhung war im April 2019 und die nächste findet (voraussichtlich) im April 2022 statt.
